매매가 8억5천만 원짜리 건물에 감정평가 역이용 11억9천3백만 원에 입주
매매가 시세 70% 수준 적정 전세가 7억 원
4억9천3백만 원 시흥시민에 부담
A계장은 2007. 7. 6.부터 2010. 2. 21.까지, B과장은 2008. 9. 29.부터 2009. 6. 29.까지각각 계장과 과장의 직위에서, 2009년 2월부터 5월까지 시흥문화원 이전을 위해 실제건물주 C와 관내 하중동 소재 집합건물(지하 2층, 지상 10층, 연면적 10,311㎡) 중 일부를 임차하는 계약 체결 업무를 주관하거나 총괄하였다.
2008. 10. 24. 장현택지개발지구에 편입된 관내 능곡동 소재 시흥문화원의 이전필요성이 제기됨에 따라 시청 인근의 업무용 건물을 임차하기로 하고, 2009년 본 예산(201-일반운영비)에 시흥문화원 이전예산 12억 원을 편성하였다.
부동산 임차계약을 체결할 때에는 해당 부동산의 거래실례가와 사용실태(공실 여부), 인근 부동산의 거래시세 등을 종합적으로 조사, 확인한 후 합리적인 가격으로 임차계약을 체결하여야 했다.
1. A계장의 경우
위 사람은 2009년 1월경(날짜 모름) ●으로부터 “해당 부동산 건물의 일부가 비어 있으므로 시흥문화원 이전지로 적합할 것 같다”는 추천을 받고 해당 부동산 물건의 실소유주라고 주장하는 C(K의 전 대표이사)을 만나 임차 여부 등을 협의하였다.
그리고 A계장은 2009년 1월경(날짜 모름) C로부터 “해당 부동산의 시세가 높으므로 높은 가격의 임차보증금을 받고 싶다”는 청탁을 받은 후 임차보증금은 감정평가를 거쳐 예산의 범위 내에서 결정된다는 것과 시흥문화원 이전 예산으로 12억 원이 편성되어 있음을 알려주는 한편, 과장 B에게 해당 부동산 건물의 일부가 비어 있고 면적도 충분하므로 곧바로 임차 계약을 체결하자고 건의하였다.
이에 대해 과장 B는 관내 다른 지역에 위치한 부동산 물건도 조사한 후 해당 부동산 물건이 적정한지 검토하라고 지시를 했다.
A계장은 2009. 2. 1. 해당 부동산 물건의 거래현황과 하중동 일원의 부동산 물건 거래현황 등을 조사하지도 않은 채 해당 부동산 물건을 포함한 4군데의 후보지를 비교하기만 한 후 해당 부동산 물건이 이전지로 적합하고, 임차보증금은 최근 시에서 임차한 건물의 감정가액(매매기준) 대비 임차보증금이 낮게는 58.34%, 높게는 78.49%까지 산정된 사례가 있으므로 감정가액(매매기준)의 80% 수준으로 임차보증금을 산정하겠다는 내용의 “시흥문화원 이전 및 임차계획” 보고서를 기안하여 과장 B, 국장(퇴직), 부시장 (퇴직)으로부터 각각 결재를 받았다.
그리고 A계장은 C(해당 부동산 물건의 실제 소유주로 추정)의 청탁을 받고 시흥문화원 이전비로 편성된 예산 12억 원 수준에 임차계약을 하고자 해당 부동산 물건의 4층과 1층에 대한 감정평가(매매기준)를 2009. 2. 6.과 같은 해 4. 14. 감정평가법인에 의뢰하면서, 매매가격의 80%수준을 적용할 경우 12억 원이 산출될 수 있도록 평가해 줄 것을 감정평가사들에게 요청하여 같은 해 2. 9.과 같은 해 4. 16. 감정평가법인으로부터 해당 부동산 물건의 4층과 1층에 대한 감정가액이 각각 7억1천6백만 원과 7억8천7십5만 원이라는 회신을 받았다.
이에 A계장은 2009. 2. 12. 4층의 임차보증금은 감정평가법인의 통보한 금액의 80%를 적용하여 5억7천만 원으로, 같은 해 4. 20. 1층의 임차보증금은 감정평가법인이 통보한 금액의 79%를 적용하여 6억2천3백만 원으로 산정하고 동 금액으로 임차계약을 체결하겠다는 내용의 문서를 기안하여 과장 B에게 결재를 받고 나서 이를 실 건물주 C에게 전화로 알려주었다.
이에 따라 등기상 소유권자인 K대표이사 D와 4차례에 걸쳐 부동산 임차계약을 각각 체결한 후, 같은 해 5. 8. 이들 계약을 통합하여 부동산 임차계약을 다시 체결하였다.
그런데 감사원에서 이번 감사 중 해당 부동산 물건의 소유권 변동과 취득세 납부자료 등을 확인한 결과, K법인은 시흥시와 임차계약 체결 직전인 2009. 2. 9. 해당 부동산 물건 중 4층을 3억5천만 원(3.3㎡당 139만 원)에, 같은 해 3. 27. 1층을 5억 원(3.3㎡당 485만 원)에 취득하는 등 계 8억5천만 원(3.3㎡당 239만 원)에 위 물건을 취득한 것으로 확인되었다.
그리고 해당 부동산이 소재한 하중동 일원의 부동산(상가건물) 거래시세는 2009년부터 2012년 9월 감사일 현재까지 매매가와 임차보증금(전세금)에 변동이 거의 없는 상태로서 상가건물 매매가는 위치별로 3.3㎡당 약 2백만～3백만 원 수준이고 임차보증금(전세금)는 관행상 매매가의 60% 수준인 3.3㎡당 150만～2백만 원 상당임을 고려하면 해당 부동산 물건의 적정 임차보증금은 아무리 높게 잡아도 7억 원 안팎인 것으로 확인되었다.
더욱이 2009년부터 2011년까지 해당 부동산의 거래현황을 조사한 결과, K법인이 취득한 가격 수준이거나 이보다 낮은 가격에 거래가 이루어지고 있었다.
그 결과, 위 A계장은 K전 대표이사 C의 부탁을 받고 D가 2009년 2월과 3월 8억5천만 원에 취득한 해당 부동산을 11억9천3백만 원에 임차계약을 체결함으로써 적정 임차보증금(7억 원)보다 4억9천3백만 원만큼 시흥시에 재정부담을 주었다.
2. B과장의 경우
B과장이 해당 부동산 물건의 건물 등기부등본을 직접 확인하거나 확인하도록 지시하였다면 K법인이 2009. 2. 9.과 같은 해 3. 27. 해당 부동산 물건의 4층과 1층을 각각 취득하였음을 알 수 있었다.
취득세 및 등록세 신고서를 확인하면 각각 3억5천만 원과 5억 원, 계 8억5천만 원에 취득하였음을 알 수 있었으므로 감정평가법인이 산정한 임차보증금 11억9천3백만 원은 매매가액보다 3억4천3백만 원이나 비싸다는 것을 쉽게 알 수 있었다.
또한 B과장이 해당 부동산 건물이 위치한 하중동 일원의 부동산 중개업소에 문의만 하였더라도 부동산 매매가액 대비 임차보증금은 관행상 60% 수준으로 감정평가법인이 산정한 위 금액은 해당 부동산의 임차보증금 실질거래 가액보다 지나치게 높다는 것을 쉽게 알 수 있었다.
그런데도 B과장의 직위에서 시흥문화원 이전을 위한 부동산 임차계약 임무를 총괄하면서, 감정평가법인이 2009. 2. 12.과 4. 20. 자의적으로 결정한 임차보증금 산정비율을 감정가액에 그대로 적용하여 4층의 임차보증금은 감정가액의 80% 수준인 5억7천만 원에, 1층의 임차보증금은 감정가액의 79% 수준인 6억2천3백만 원에 부동산 임차계약을 체결하는 것이 적정하다는 내용의 문서를 기안하여 올리자 해당 부동산의 거래시세는 물론 해당 부동산 물건의 건물 등기부등본조차 제대로 확인하지 아니한 채 이를 그대로 결재하였다.
<조치할 사항>
시흥시장은
위 사람들의 행위는 징계사유의 시효가 완성되었으나 재발방지를 위해서는 엄중한 인사조치가 필요하다고 판단되어 그 비위내용을 통보하오니 시흥시장은 이를 인사자료로 활용하시기 바랍니다.
징계시효가 지난 관련 공무원은 인사상 불이익 받지 않음(ㅋㅋㅋ)
① 부동산 임차계약을 체결할 때에 부동산의 거래실례가 등을 조사하여 시세보다 높은 가격으로 임차계약을 체결하는 일이 없도록 업무를 철저히 하고, K법인과 시흥문화원 임차계약을 다시 체결할 경우에는 과도하게 지급된 임차보증금을 회수하는 방안을 강구하며,
이제 문화원을 담당하는 공무원은 임차계약이 만료되는 다음달 4억9천3백만 원을 회수해야 한다.
담당 계장 요즘 속이 껄끄럽겠습니다. ㅠㅠ
② 실소유주 C와 K법인 간에 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 등의 위반 여부를 조사하여 적정한 조치를 하시기 바랍니다.
